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8月北京二手房量價平穩 市場進入穩定期
“317新政”之後，北京二手房網簽量經過4、5、6月連續三個月下滑，在7月份呈現出止跌回穩的勢頭，剛剛過去的8月份，北京二手房市場則延續瞭7月的低位企穩趨勢，網簽量、成交價格都與7月基本持平，市場整體進入瞭觸底企穩的狀態。不過，隨著7月中下旬以來市場實際簽單量的小幅回升，北京二手房市場還是有瞭一絲回溫跡象，但在政策的持續調控下，回溫的幅度恐將有限。
網簽量低位企穩
據偉業我愛我傢集團市場研究院數據統計， 2017年8月，北京全市二手住宅共網簽7712套，環比上月同期增加7.7%，整體規模基本持平，較2016年8月同期下滑70%。價格上，北京二手房價在經歷瞭5、6、7連續三個月的回落後，8月北京二手住宅成交均價止跌回穩，與7月份持平。
從北京二手住宅的每日網簽量也可以看出相同的趨勢。6月份之後，單日最高網簽量全面下滑到瞭500套以下，7月、8月則進一步降到瞭400套以下，兩月的每日網簽量基本一致，都是在最低位小幅波動，整體走勢非常平穩。
不過，據偉業我愛我傢集團市場研究院的數據統計顯示，由於網簽比市場實際成交有一定的延後，所以5~6月份市場實際交易量已跌落谷底，7月起經紀機構的實際簽單量已經有所回升， 7~8月份的市場實際交易量已連續兩月呈現回升勢頭，但幅度很小。
北京二手住宅單日網簽量半年走勢
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，“317新政”及後續諸多政策的力度可謂力度空前，對扭轉市場預期，降溫樓市，引導購房人回歸理性，平抑房價等都起到瞭立竿見影的作用。新政一經出臺，交易量應聲而落，並跌落谷底，市場幾乎冰封，隨著交易量回落並持續低迷，房價也從5月份開始，出現連續回落，從5月份至今的4個月時間裡，北京全市二手房成交均價與317新政前相比，大約回落瞭10%左右，尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。
胡景暉認為，從近兩個月的市場形勢來看，北京二手房市場已經呈現出築底企穩的趨勢，隨著房價的松動，議價空間的增大，前期受新政影響延緩購房計劃的部分購房需求開始結束觀望，逐步入市，近期我愛我傢門店、4008電話和我愛我傢網5i5j.com的咨詢量、客流量、委托量等都在逐步增加，由此可預判，在目前的政策環境下，北京二手房市場交易量繼續大幅回落的空間已然不大，築底企穩，低位徘徊後的逐步小幅回升將成為未來北京二手房交易量的大趨勢，但在調控政策短期內不可能撤出，還將持續從緊從嚴的情況下，交易量也很難出現大幅回暖。
商貸占比創新低
據偉業我愛我傢市場研究院數據統計顯示，在支付方式的選擇上，8月北京的二手住宅交易中選擇全款支付的比例為33.8%，較7月減少2.9個百分點，選擇商業貸款的比例為25.3%，較7月減少4.5個百分點，創下瞭2017年以來的最低比例；選擇市管公積金的比例則為26.6%，創下瞭今年前8月的最高值。
胡景暉表示， “317”以來的一系列樓市調控政策裡，信貸政策的緊縮對本輪樓市降溫起到瞭非常直接的作用。提高二套以及非普通住宅的首付比例，貸款利率從取消折扣優惠到提高利率，這些政策大幅提高瞭二套改善需求的資金門檻和資金成本，降低瞭金融杠桿風險，導致使用商業貸款來購買二手房的客戶比例大幅減少，更多的改善型購房需求隻能選擇全款支付，6月時，全款的客戶比例一度超過45%。隨著房價的回落，近兩個月來，更多的首次置業的購房需求開始逐步釋放，由於這部分首置需求，購買標的更多的是低總價的小戶型房源，所以貸款成本更低的公積金成為這部分首置人群的首選，公積金貸款比例在逐步上升
兩居室及90-140平米戶型價格最高
戶型結構上，8月北京的二手住宅交易中，一居室交易占比為23.7%，環比7月增加0.7個百分點；兩居室交易占比為54.7%，環比減少0.6個百分點；三居及以上戶型交易占比為21.6%，環比減少0.1個百分點。整體來看各戶型成交結構沒有太大變化。
分面積段看，8月60平米以下戶型成交占比為36.9%，較7月縮小0.9個百分點；60-90平米戶型占39%，較7月增加1.6個百分點；90-140平米占19%，較7月減少0.9個百分點； 140-200平米戶型占4.1%，較7月減少0.1%；200平米以上戶型占0.9%，較7月增加0.3%。
胡景暉分析認為，從成交戶型和成交面積占比情況來看，近兩個月來60~90平米的小一居或大一居成為交易重點，成交占比有所增加，這也更符合首置人群的購房需求。
交易節奏仍然緩慢
據偉業愛我傢市場研究院數據統計顯示，8月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為14.7次，環比7月增長瞭0.93次，每位成交客戶的平均看房次數為4.66次，環比7月增加0.39次。整體來看，今年3月以後北京二手房交易的節奏一直在放緩，每套成交房源的平均被看次數、每位成交客戶的平均看房次數都在持續增加，8月則再一次創下瞭這兩項數據在年內的新高。
胡景暉表示， 雖然8月市場有些許復蘇，交易量小幅增加，但成交節奏的緩慢，說明目前北京二手房市場買房人更占據主導地位，購房心態更加理性，在出手購房前，會有更多的對比、議價，看房次數較多，考慮周期較長，購房更謹慎。事實上，新政已經扭轉瞭市場上的供需關系和買賣雙方的博弈關系，買傢話語權變大，加上北京房價近幾月連續下滑，未來還有繼續下跌的預期，所以買傢此時並不急於入手，市場的整體交易節奏也就顯得較為緩慢。
整體而言，317新政後，市場經過一路下滑後，7月、8月北京二手房市場基本在低位企穩。而隨著房價的持續下跌，部分需求的重新入市還是讓市場的實際交易有一定增加，但在目前從緊從嚴的政策環境下，市場回溫的幅度將比較有限，與2016年的高位運行相比，接下的北京二手房市場依然會是一個低位運行、整體平穩的狀態。
胡景暉表示，穩定房地產市場必需要堅持政策的連續性和穩定性，雖然當下房地產調控已經是分城施策，但從中央到地方還是需要保持政策的穩定性和全局性。此外，政策調控需要引導市場、規范市場，逐步強化市場的自我調節能力，形成政策調控與市場調節共同發揮作用的長效機制
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